Вопрос устаревающего жилого фонда, а точнее, «пятиэтажек», находится на пике своей злободневности в столице и не менее актуален в регионах. Реновация или реконструкция? – это пусть решают чиновники. А мы сегодня поговорим о реконструкции, как о способе модернизации домов, привлекательном как для жильцов старых домов, так и для инвесторов, желающих получить прибыль. Опыт восточной Европы и бывшей ГДР наглядно показывает, что реконструкция не только эффективна и экономически выгодна, но и позволяет повысить эстетическую привлекательность пятиэтажных кварталов, расширить спектр удобств для жильцов и даже соответствовать современным требованиям энергоэффективности.
Успешные примеры реконструкции «хрущевок» с надстройками есть и в нашей стране – в Москве, Челябинске, Калининграде, Перми и других городах.
В процессе модернизации «пятиэтажек» ведется строительство надстройки, этажность которой зависит от несущей способности каркаса здания и фундамента, от особенности конструктива, инсоляции и возможного количества парковочных мест. Устанавливается двускатная крыша, которая снимает вопрос с протечкой. Ведутся работы по утеплению и облицовки фасадов, что приводит к уменьшению тепло потерь через наружные стены. Производится монтаж лифтов (в здании больше 5 этажей по нормам требуется установка лифта), замена устаревших коммуникаций, благоустройство территории. В некоторых случаях даже устанавливаются дополнительные балконы, что увеличивает площадь жилья.
Долговечность надстроенной конструкции, технические характеристики, стоимость работ, а также архитектурный облик реконструированного дома зависят от использованных материалов, вариаций которых множество. Но говоря о наиболее оптимальных вариантах конструкций для строительства надстроек и обновления внешнего вида реконструируемых домов, можно выделить следующие.
Во-первых, традиционный кирпич и пеноблоки. Эти привычные, как для обывателей, так и для строителей материалы испытаны годами и проверены временем. Хотя подходят они не для всех домов, поскольку старые стены и фундамент, которым более 50 лет, могут не выдержать веса такой конструкции. С кирпичом и пеноблоком невозможно работать в зимнее время. Строительство из таких материалов требует наличия обширной территории стройплощадки для складирования, а также привлечения большого количества крановой и строительной техники в течение всего периода стройки. Дороговизна самого материала и процесса строительства значительно увеличивает стоимость такой надстройки.
Во-вторых, каркасные надстройки из черного металла. Тяжелый вес такой конструкции является одновременно и плюсом, и минусом. Плюс в том, что металлоконструкция выставляется по наружной стене по периметру всего здания, образуя несущий каркас, на который и опирается надстройка. В этом случае, стены и фундамент не задействованы в работе. Таким способом можно надстроить до 4 этажей в достаточно короткие сроки в любое время года. А бонусом для жильцов является увеличение жилплощади за счет новых балконов, образованных балками каркаса.
Минусом данной технологии является то, что при строительстве каркаса вокруг здания нужно решать вопрос формирования стен надстройки и их утепления, так как при установке конструкции из черного металла получается «голый» скелет. Вдобавок, стоимость проекта существенно увеличивается за счет фундамента под вертикальные несущие колонны и большой металлоемкости. Строительство такого рода также требует наличия специальной техники и места для стройплощадки, что является ощутимым неудобством для жильцов.
Привлекательной альтернативой является использование ЛСТК (Легкие Стальные Тонкостенные Конструкции). Легкость такой конструкции не только позволяет установить надстройку даже на самое старое здание с минимальной несущей способностью, но и исключает необходимость использования сложной и дорогостоящей грузоподъемной техники. Профиля ЛСТК производятся на заводе по заранее подготовленному проекту, безотходно и в любое время года (до -20 градусов) собираются с рекордной скоростью, как конструктор, прямо на крыше здания. Следствием этого является значительное снижение себестоимости строительства, отсутствие возможности воровства на стройке и минимальное неудобство для жильцов реконструируемого дома. Энергоэффективность этой конструкции позволяет жильцам снизить эксплуатационные расходы. А трудновоспламеняемость материалов, применяемых в технологии ЛСТК, обеспечивают надежную безопасность.
Большим недостатком этой технологии является ее неизвестность. В России она крайне мало распространена. Хотя, к примеру, в США первые здания из металлических конструкций датируются сороковыми годами ХХ века. В наше время дома, построенные из ЛСТК или с применением ЛСТК, можно встретить по всему миру – в малоэтажных кварталах, в небоскребах, в частных домах и промышленных зданиях.
Конечно, разновидности материалов и конструкций, которые можно использовать при перестройке дома, на этом не заканчиваются. Но вышеперечисленные материалы и конструктивы соответствуют пожарным и экологическим нормам, и легко проходят любую строительную экспертизу.
Таким образом, привлекая инвесторов в перестройку своего дома, жильцы не только изменяют уровень своего комфорта, повышая рыночную стоимость собственного жилья, но и остаются в своем районе, пользуясь привычной инфраструктурой.
Инвестор же, при относительно небольших вложениях на короткий срок (не более полугода) получает существенный процент на вложенный капитал. Стоимость строительства квартир в надстроенных этажах значительно ниже, чем постройка нового жилого здания. Осуществляется обновление уже существующих коммуникаций в уже существующем доме, что на много упрощает процесс работ и согласований.
Напомним, что градостроительный кодекс РФ позволяет реконструировать многоквартирные дома при наличии инициативы всех жильцов.
