Власти пообещали застройщикам крышу

Правительство задумалось о том, как помочь строительной отрасли пережить финансовый кризис. Возможно, госбанки начнут выдавать кредиты девелоперам, оказавшимся в первых рядах жертв дефицита ликвидности. В обмен компании обязуются продавать государству готовое жилье всего лишь с 15-процентной надбавкой. Таким образом, государство может стать крупным участником рынка недвижимости.

Девелоперов выселят за МКАД
В середине октября для спасения девелоперов от финансового кризиса Минрегион создал антикризисный штаб, который возглавил замминистра регионального развития Сергей Круглик. Спустя несколько дней представители штаба встретились с первым вице-премьером Игорем Шуваловым и рассказали о том, что коммерческие банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты и до максимальных пределов повысили процентные ставки по займам для девелоперов. Госбанки — ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк — получили правительственное поручение рассмотреть возможность открытия кредитных линий для застройщиков, строящих в регионах жилье экономкласса. Представители «Интеко», «Главстроя», СУ-155, ГК ПИК, «Реновастройгруп», принимавшие участие в совещании у Игоря Шувалова, практически добились своего. Однако банки пообещали выдавать кредиты, если будет поддерживаться спрос на строящееся жилье. С сентября, как признаются сами застройщики, продажи квартир в новостройках практически встали. Большинство потенциальных покупателей в ожидании возможного падения цен на недвижимость считают, что сейчас не самое лучшее время для покупок. Кроме того, банки либо сузили набор ипотечных продуктов, либо вовсе отказались от выдачи ипотечных кредитов.

Теперь основным покупателем дешевых квартир в регионах может стать государство. Квартиры будут выкупаться по фиксированной цене, исходя из себестоимости строительства 1 кв. м в конкретно взятом регионе с 15-процентной наценкой. На эти цели до конца 2008 года планируется направить из фонда реформирования ЖКХ и средств ФЦП «Жилище» около 100 млрд рублей.

«В отличие от Москвы, в регионах застройщики и до этого работали с невысокой рентабельностью»,— объясняет мотивы властей глава думского комитета по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, принимавший участие в совещании. Для стимулирования спроса правительство уже пообещало выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию около 60 млрд рублей.

Президент «Реновастройгруп» Вениамин Голубицкий говорит, что компания, скорее всего, воспользуется возможностью продавать государству по фиксированным ценам жилье, в частности, в микрорайоне Академический в Екатеринбурге.

Ради возобновления кредитных линий застройщики последуют примеру «Реновастройгруп» и согласятся работать с рентабельностью, которая окажется на 20-45% ниже докризисных показателей. Для рефинансирования краткосрочных кредитов, констатируют девелоперы, им приходится занимать в банках средства и под 25% годовых. «Максимум, под который девелоперы могут занимать деньги, составляет 20%»,— говорила еще в начале октября на международной выставке недвижимости ExpoReal в Мюнхене президент «Интеко» Елена Батурина. Если девелоперам все-таки удастся окончательно договориться о господдержке, то ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк начнут выделять кредиты под 16% годовых.

«Я не исключаю, что даже застройщики жилья бизнес-класса будут рассматривать возможность продать квартиры государству под социальные программы с большим дисконтом»,— говорит гендиректор ОАО «Сити» Владислав Левченко. В то же время, по словам одного из участников совещания у Игоря Шувалова, власти планируют принять отдельное решение по девелоперам, строящим жилье бизнес-класса. «Оставшись без господдержки, застройщики, работающие в среднем ценовом сегменте, могут разориться. Это может вызвать мощную волну протеста обманутых дольщиков»,— поясняет он.

Москва поверила своим
Пока федеральные власти обсуждают формы поддержки строительной отрасли, московское правительство уже начало активно выкупать у девелоперов жилье для городских социальных программ. В начале октября мэр Юрий Лужков пообещал выделить из бюджета на эти цели $2 млрд. Спустя пару недель город провел тендер по продаже квартир общей площадью более 50 тыс. кв. м, победителями которого стали ГК ПИК, «Главмосстрой», СУ-155, ДСК-1. Первоначально мэрия планировала выделить на выкуп 40 млрд рублей. Однако теперь власти хотели бы получить от них дополнительную скидку в 12%. Новые тендеры на строительство жилья для города пока отложены, их механизм будет пересмотрен в сторону более выгодных для города условий.

Сейчас город работает над изменением механизма проведения тендеров по выкупу квартир у строителей в сторону большей выгодности для себя, из-за чего временно приостановлена подготовка к следующим тендерам. Эту информацию подтвердил председатель совета директоров ДСК-1 Андрей Паньковский. «Мы вели переговоры с городом об участии в будущих тендерах по нашим площадкам в Солнцеве и Чертанове объемом 20 тыс. кв. м. Сейчас этот процесс притормозился, потому что город прорабатывает новые условия»,— рассказывает он, предполагая, что город может либо пересмотреть стартовые цены, либо зафиксировать возможность получения скидки.

Если будет принято окончательное решение о дисконте, то застройщики будут вынуждены продать квартиры городу практически на уровне себестоимости строительства, подсчитал один из девелоперов. «Но маловероятно, что победители конкурсов откажутся от сделки, поскольку в текущей ситуации такого оптового покупателя, как город, не найти»,— говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Серое вещество
Кризис у российских цементников начался раньше, чем у девелоперов. В мае появились признаки снижения цен на цемент, и к сентябрю они упали уже более чем на 25%. Это было спровоцировано снижением темпов строительства, особенно в ЦФО, и валом более дешевого, чем отечественный, импортного цемента. По данным Федеральной таможенной службы, за восемь месяцев в Россию было ввезено около 6,8 млн тонн против чуть более 600 тыс. тонн цемента за тот же период 2007 года.

По данным ФАС, наибольшее количество цемента в 2008 году поступит из Турции — около 3 млн тонн. Вторым крупным импортером станет Китай, откуда в Россию поступит 0,9 млн тонн. По 0,7 млн тонн привезут из Белоруссии, Молдавии и с Украины. До 150 тыс. тонн возрастут поставки из Египта, поставки же из европейских стран (Германия, Италия, Дания, Латвия, Эстония и др.) составят в общей сложности около 0,5 млн тонн.

Сюрприз игрокам российского рынка преподнес в октябре лидер отрасли «Евроцемент груп», снизив цены на свой товар на 7-11%, до 3 тыс. рублей за тонну.

Вслед за девелоперами, замораживающими свои проекты, цементники объявили о приостановке строительства новых предприятий. «Мы достроим новую линию на Искитимском цементном заводе (Новосибирская область) на 1,3 млн тонн, под которую уже есть кредитное обеспечение на 5,5 млрд рублей от Сбербанка, и Иркутский горно-цементный завод (до 2 млн тонн)»,— заверил директор по связям с общественностью «РАТМ Цемент» Артем Глущенко. Однако компания отказывается от заключения новых сделок, в частности проекта в Тульской области, по которому велись переговоры с администрацией, признается господин Глущенко. «У нас подвис проект в Тульской области, вопрос по нему открыт»,— вторит гендиректор ОАО «Щуровский цемент» (принадлежит холдингу Holcim) Вячеслав Ларионов. Советник президента «Сибцемента» Олег Якубович сообщил, что ожидается заморозка проекта холдинга стоимостью 54 млрд рублей в Рязанской области.

Из-за кризиса в ближайшие годы цементная отрасль России реализует лишь около 15% заявленных проектов. Как и застройщики, российские цементники попросили у правительства дешевых кредитов, а также возвращения ввозных пошлин. Члены Союза производителей цемента («Союзцемент») направили премьер-министру Владимиру Путину письмо с просьбой защитить отрасль, оказавшуюся в тяжелой ситуации из-за притока импорта и финансового кризиса. Отрасли нужны ввозные пошлины — не менее 20% — и возможность получать дешевые долгосрочные кредиты для строительства новых мощностей, сетуют чиновники.

Возвращение пошлин, тем более 20-процентных и выше, не выход из ситуации, считает начальник управления контроля промышленности ФАС России Алексей Ульянов: «Спрос это не повысит, но вновь вызовет повышение цен на цемент до $200 за тонну». О ситуации в своей отрасли цементники рассказали Игорю Шувалову. Но пока производителям не удалось заручиться поддержкой первого вице-премьера. Он лишь пообещал создать специальную рабочую группу, которая пока только будет рассматривать предложения цементников.

Вслед за снижением производства и поставок импортного цемента ожидается и замораживание инфраструктурных проектов. В частности, строительства портов складов и терминалов, предназначавшихся специально для перевалки и хранения этого строительного материала.